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Il leggiadro venticello di una mattina di inizio agosto. Siamo a Torino. Giornata che sarà afosa come al solito. Sai che si tratta di una delle ultime mattine in studio prima dell'interessante pausa estiva. Ferie. Qualcuno le chiama vacanze. Necessarie. Come ogni estate mi ricorda il mio amico agente immobiliare Dario: "riposarsi è importante". Ha ragione. Ti godi gli ultimi metri di fresco prima del lavoro d'ufficio, ti guardi attorno e vedi che davanti lo studio c'è ancora l'ennesimo cantiere stradale, con gli operai che apprestano il cantiere e giustamente da li a poco produrranno un rumore infernale tagliando l'asfalto. Mentre guardi l'escavatrice alzi lo sguardo e noti un cartello di un annuncio immobiliare e noti quella scritta imponente e ferma: 75 metri quadri. Torna in mente che quel condominio lo conosci e hai già misurato la superficie di almeno tre alloggi, ma non ti ricordi quelle superfici, anzi: appartamenti con tinello e cucinino, più una stanza da letto oltre il bagno, a dir tanto 50 metri quadri. Allora ti domandi: "Cosa significa superficie"?
Ricordo perfettamente ciò che successe circa un anno fa, una persona entrò in studio e chiese cortesemente: "Buongiorno, avrei bisogno di una consulenza... Sono proprietario di un negozio e vorrei che fosse un abitazione". Mi indicò l'indirizzo, nei pressi della nostra sede. Si tratterebbe di un cambio di destinazione d'uso, tra cui vincoli c'è il fatto che la superficie interna debba essere di almeno 28 metri quadri. Glielo domandai e mi rispose sicuro: "il negozio ha una superficie di 40 metri quadri". Concordammo la data del sopralluogo. Quando la saracinesca ci si aprì davanti, con il collega ci scambiammo uno sguardo beffardo, estraemmo dalla borsa il "distanziometro" e cominciammo a rilevare il negozio: sei metri di profondità e tre metri e mezzo di larghezza. Ventuno metri quadri di un negozio da ristrutturare. Arrivederci e grazie. Congedammo il proprietario consci di aver infranto i sui progetti e magari i sogni di un piccolo appartamentino in centro. Me ne rammarico.
Tornando ai cartelli di annunci immobiliari: lo sappiamo, qualche volta ci troviamo di fronte ad errori nella segnalazione delle superfici, alcune volte abbiamo a che fare con vere e proprie "forzature" con l'obbiettivo di rendere più appetibile l'annuncio. C'è da interrogarsi su come si sia arrivati a quella misura, spesso ci si affida alla superficie catastale indicata in visura ma quello è un dato da prendere "con le pinze" sappiamo la non probità dei dati catastali. Frequentemente ci si nasconde dietro la definizione di "superficie commerciale" come se questa non fosse definita e si possa tirare a indovinare la superficie di una proprietà. Mi viene in mente un aforisma di uno dei più bravi urbanisti italiani, Carlo Pagliai, Ingegnere: "Gli italiani compravendono case come se fossero lavatrici e lavatrici come se fossero case". Il problema si presenta puntualmente quando si ha a che fare con pertinenze quali cantine, soffitte, balconi, posti auto, terrazzi, lastrici. Siamo sicuri, però, che il metro quadro della pertinenza abbia lo stesso valore del metro quadro del nostro bellissimo salotto?
L'allegato C del DPR 138/1998 indica una serie di coefficienti per determinare la superficie degli immobili ad esclusione di quelli a categorie speciali: