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Nuove tolleranze costruttive: il D.L. “Salva Casa” rivoluziona il mercato Immobiliare. Parte 2

Domenico Gagliardi • lug 24, 2024

L'articolo 34-bis introduce significative modifiche regolamentari per agevolare la compravendita di immobili con lievi difformità edilizie.

Si tratta di una importante modifica regolamentare del D.L. “Salva Casa” che potrà cambiare in modo significativo il mercato immobiliare, agevolando di fatto la compravendita di appartamenti che in precedenza si consideravano difformi e quindi oggetto di regolarizzazione.

Sto parlando dell’articolo 34-bis “Tolleranze Costruttive”; vediamo cosa è scritto nella norma che, con ogni probabilità, sarà oggetto del voto di fiducia in Senato entro fine mese:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1-bis. Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;

b) del 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;

c) del 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;

d) del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;

d-bis) del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.

Per tolleranze si intendono tutte quelle probabili differenze tra il progetto depositato in Comune e l’immobile nel suo stato di fatto. Come descritto dal testo, le tolleranze si applicano a tutti i parametri edilizi.

L’aumento delle percentuali determina in modo inequivocabile la possibilità di procedere alla dichiarazione di conformità edilizio-urbanistica per quegli immobili che prima erano da giudicare “con difformità” mentre oggi possiamo considerarli “non costituenti difformità edilizia” e quindi “conformi”.

Per capire in quale fascia di tolleranza ci troviamo è importante definire cosa si intenda per “superficie utile”. Una definizione quasi universale è la seguente: “superficie di pavimento dell’unità immobiliare misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre”. Uso il termine “quasi” perché la definizione potrà essere lievemente diversa in relazione a ciò che è scritto in ogni regolamento edilizio comunale. In ogni caso è importante capire che la superficie utile è un parametro urbanistico e si discosta (anche in modo importante) dalla superficie commerciale che siamo abituati a leggere, ad esempio, negli annunci immobiliari. La superficie commerciale infatti, prevede anche il calcolo dello spazio occupato dalle murature esterne, la misura dei balconi e dei giardini in modo proporzionale alle superfici stesse (ho scritto un articolo su come calcolare tali superfici “commerciali”, lo trovi qui.

La prima cosa da fare, quindi, è quella di verificare quale sia la superficie dell’unità immobiliare che stiamo trattando. Ad esempio, ci potremmo trovare nelle more del comma d), quindi una superficie utile inferiore ai 100 mq; in questo caso sono considerate tolleranze le misure entro il limite del 5% tra costruito e progettato.

Ad esempio un appartamento progettato con i seguenti criteri

un'altezza interna di 2,80 metri, mentre è in realtà 2,90 m;
superficie in progetto di 91 mq ma in realtà misura 95 mq.

Come si fa a calcolare la tolleranza? Semplice, basta applicare la seguente formula: (parametro reale - parametro di progetto) / parametro di progetto.

Nel caso dell’altezza: (2,90-2,80)/2,80 = 0,036 = 3,6%. Per quanto riguarda l’altezza, la differenza si attesta al 3,6%, inferiore al limite del 5%.

Per quanto riguarda la superficie: (95-91)/91 = 0,044 = 4,4%; anche per la superficie il parametro si discosta di una percentuale inferiore al 5%, quindi, ai sensi della nuova norma, non costituisce violazione edilizia e l’immobile è commerciabile.

Comma 1-ter

Un capitolo a parte lo dedico a questo nuovo comma 1-ter perché introduce un elemento fondamentale. Se dal 2020, anno di introduzione delle tolleranze di prima versione (2%), non potevamo applicarle per quei parametri che violavano i sacri indici minimi igienico-sanitari quali l’altezza minima di 2,70 m, le camere da letto da 14,00 mq, ecc., adesso si legge nel testo: “Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari”.

Questa novità potrebbe mettere in gioco immobili con abusi edilizi prima “insanabili” per i quali ora non vi è nemmeno la necessità di pratiche di sanatoria. È il caso, per esempio, della distanza minima tra prospetti di case diverse, distanza minima che rimane con la prescrizione dei canonici 10 metri ma che, per gli immobili realizzati prima del 24 maggio 2024, potrà essere “tollerabile” sino a 9,80 metri. Ricorda però, questo comma 1-ter è valido soltanto con una tolleranza univoca del 2%.

Commi 2 e 2-bis

Al di là delle tolleranze costruttive sopraindicate, è possibile considerare “non costituenti violazione edilizia” anche le cosiddette “tolleranze esecutive”. Si tratta infatti di alcune differenze tra lo stato di fatto e la rappresentazione progettuale che possono interessare le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di lieve entità, la diversa collocazione di impianti ed opere interne eseguite durante i lavori delle pratiche edilizie le quali, però, non potranno comportare violazione della disciplina urbanistica e non dovranno pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

Inoltre, sempre per tutti gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, non costituiscono violazione edilizia il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere contenuti nelle pratiche edilizie.

Anche per le tolleranze esecutive vi sono importanti novità: prendiamo per esempio un appartamento formato da un lungo corridoio dal quale si accede alle varie stanze. Se prima, nel caso in cui le porte di accesso alle stanze fossero state realizzate in diversa posizione rispetto al progetto (anche di 2 metri per esempio), si doveva passare da una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Tardiva, con relativo pagamento di sanzione per € 1.000,00. Adesso questa differenza potrebbe essere dichiarata quale “tolleranza” ai sensi dell’art.34-bis comma 2-bis.

Comma 3-ter

Questa disposizione di legge ci obbliga ad alcune nuove prassi per le tolleranze. Quando ci troveremo ad affrontare un caso in cui, per esempio, è in atto una compravendita di un’unità immobiliare, non è sufficiente che il proprietario dichiari che le eventuali differenze dal titolo abilitativo sono considerate tolleranze.

Si legge infatti nel testo che: “Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo (art.34-bis, ndr) realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

La norma prescrive l’obbligatorietà che le tolleranze vengano dichiarate dal tecnico abilitato in sede di compravendita, rendendo di fatto obbligatoria la famosa RRE (Relazione di Regolarità Edilizia) in presenza di differenze (e non difformità) tra lo stato di fatto degli immobili e il titolo edilizio che ne ha abilitato l’intervento (progetto). Da menzionare, infine, un aspetto importante: le tolleranze esecutive si applicano limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42.

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L'obbligo della Patente a Crediti per l'edilizia: cosa c'è da sapere

Autore: Domenico Gagliardi • 03 ott, 2024

Negli ultimi anni, il settore dell'edilizia ha visto una crescente regolamentazione per garantire sicurezza, legalità e qualità nei cantieri. Uno degli interventi più recenti riguarda l'introduzione dell'obbligo della patente a crediti per le imprese edili, una misura destinata a monitorare e valorizzare le competenze e la regolarità delle aziende operanti nel settore. Cos'è la Patente a Crediti per l'edilizia? La patente a crediti è un sistema che assegna un punteggio alle imprese edili in base a criteri quali il rispetto delle normative sulla sicurezza, la regolarità contributiva, l'efficacia formativa del personale e la qualità del lavoro svolto. Questa certificazione mira a migliorare gli standard del settore, penalizzando le aziende non in regola e premiando quelle che dimostrano di operare con serietà e conformità. Il punteggio viene assegnato attraverso una piattaforma gestita dall'Ispettorato Nazionale del Lavoro, dove le imprese devono periodicamente caricare i dati e le certificazioni necessarie per il mantenimento o l'aggiornamento della patente a punti. Ogni azienda ha l’obbligo di mantenere un livello minimo di punteggio per poter continuare a operare nel settore ed evitare sanzioni, sospensioni o interdizioni dall’attività lavorativa. Perché è importante per le imprese edili? L'obbligo della patente a crediti non è solo una questione burocratica, ma rappresenta un'importante leva competitiva nel mercato dell'edilizia. Le imprese che mantengono un alto livello di punteggio dimostrano di rispettare le normative vigenti, riducendo così il rischio di incidenti, contestazioni o vertenze legali. Di conseguenza, avere una patente a crediti con un buon punteggio può diventare un fattore di scelta per clienti e partner che cercano affidabilità e sicurezza. Al contrario, le imprese che trascurano questo obbligo rischiano non solo di perdere credibilità, ma anche di subire pesanti conseguenze economiche e operative. La sospensione della patente comporta l'interruzione dell'attività lavorativa fino alla regolarizzazione, con un impatto significativo sui progetti in corso e sulle opportunità future. Chi è Soggetto a questo obbligo? L'obbligo della patente a crediti riguarda tutte le imprese edili, indipendentemente dalla loro dimensione o ambito di attività. Dal piccolo artigiano alle grandi imprese di costruzioni, tutte le realtà del settore devono conformarsi a questa normativa per continuare a operare legalmente. È quindi fondamentale che ogni azienda gestisca in modo adeguato il caricamento e la verifica dei dati, mantenendo il proprio punteggio costantemente aggiornato. Come ottenere e mantenere la Patente a Crediti Ottenere e mantenere la patente a crediti richiede attenzione ai dettagli burocratici e la dichiarazione di documenti aggiornati e conformi alle norme vigenti. Questo processo può rivelarsi complesso, soprattutto per le piccole imprese che non dispongono di un ufficio amministrativo dedicato. La gestione dei caricamenti sul portale dell'Ispettorato Nazionale del Lavoro può diventare un vero e proprio ostacolo, specialmente quando si ha a che fare con scadenze strette e documentazione complessa. Per facilitare questo compito e garantire che ogni passaggio sia svolto correttamente, è possibile affidarsi a servizi professionali di caricamento dati, che si occupano di tutta la parte amministrativa, lasciando alle imprese la tranquillità di concentrarsi sul proprio lavoro. Affidati ai professionisti per il caricamento dati della tua Patente a Crediti Ti offriamo un supporto professionale e completo, occupandoci di ogni aspetto burocratico legato alla gestione del portale dell'Ispettorato Nazionale del Lavoro. Con il nostro servizio a soli 49€, ci occupiamo di: Caricamento dei dati richiesti in modo rapido e preciso. Verifica della conformità dei documenti, evitando errori o problemi che potrebbero compromettere la tua impresa. Assistenza completa fino alla conferma dell’avvenuto caricamento. Non lasciare che la burocrazia rallenti la tua attività. Contattaci oggi stesso e affidati a noi per un servizio professionale e sicuro, mantenendo la tua impresa edile in regola con l'obbligo della patente a crediti!