Dal Sottotetto al Seminterrato: Le grandi opportunità del Decreto "Salva-Casa" - Parte 1

Ci Siamo. Ieri, il decreto "Salva-Casa" con 180 voti favorevoli e 99 contrari, ha incassato la fiducia della Camera dei Deputati. Il 28 luglio toccherà al Senato quando, con ogni probabilità, sarà ratificato il nuovo testo unico per l'edilizia.

Una grande svolta per il settore delle costruzioni che potrebbe subire un cambiamento epocale per tutti gli addetti del settore. La scorsa settimana il nostro studio ha svolto gratuitamente due sessioni informative per discutere dei nuovi provvedimenti, alla quale hanno partecipato agenzie immobiliari e tecnici abilitati. L'evento, che ha avuto luogo grazie alla fondamentale collaborazione del Geom. Olivo Luca, ha reso possibile condividere l'analisi delle norma con gli attori del settore. Questa serie di articoli si occuperanno di far seguito all'attività informativa.

Questo articolo di approfondimenti farà parte, quindi, di una serie che si occuperà in dettaglio di approfondire le modifiche normative più importanti.

1. Recupero del sottotetto ai fini abitativi

Una grande novità, col l'obiettivo di limitare gli investimenti che riguardano le nuove edificazioni e quindi il consumo di suolo, riguarda il recupero delle soffitte allo scopo di realizzare nuove abitazioni. Infatti nel testo in corso di conversione il legge è stato inserito che "gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti [...] anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini". Il testo conclude con alcune limitazioni riguardo la modifica delle dimensioni.

Commento personale.

La questione del recupero dei sottetti, almeno per la regione in cui operiamo (il Piemonte) era una possibilità già concreta grazie alla norma regionale. La norma migliora le possibilità applicative anche in contesti in cui prima era impossibile. Permangono i divieti di aumentare le altezze grazie alle sopraelevazioni del colmo e dell'imposta ma rendono possibile l'intervento anche quando, recuperando il sottotetto, si è troppo vicini alla facciata del condominio adiacente. Cambia poco per l'edilizia per buona parte di Torino, costituita da edifici "caratterizzanti il tessuto storico", in cui, già prima del D.L. Salva Casa, non vi era la possibilità di aumentare le altezze.

2. Questione cambi d'uso

Nel precedente articolo avevo già descritto le modifiche apportate al Testo Unico per i cambi d'uso. Ma riguardavano solo gli interventi senza opere. La versione definitiva del testo ha esteso le possibilità anche a quegli interventi con opere: "sempre ammessi i cambi di destinazione d'uso". Rimossa, quindi, la locuzione senza opere.

Commento personale.

I cambi d'uso possono stravolgere le nostre città. Noi lo vediamo quotidianamente, essendo vicini ai complessi universitari con i vecchi negozi che diventano abitazioni. Evidente l'incremento del carico urbanistico. Anche per i cambi d'uso  non mancano poi, alcune limitazioni legate ai regolamenti locali: le regioni e i comuni potranno fissare specifiche condizioni. Una novità interessa i locali seminterrati. infatti si legge nel testo "le disposizioni [...] si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra (piano terreno, ndr) o seminterrate". Ciò significa che, sempre al fine del recupero dell'edificato, c'è una grande apertura al recupero dei locali seminterrati ai fini abitativi. Novità non da poco. A Torino, per esempio, mi è capitato di fare sopralluoghi in locali seminterrati fintamente con destinazione d'uso commerciale, utilizzati, invece, anche come residenza. Questa manovrà per la città potrebbe stravolgere in modo significativo il mercato immobiliare, rispondendo alla grande esigenza abitativa. Ho trattato l'argomento dell'affollamento dei grandi centri abitati in un precedente articolo dal titolo: "un paese per vecchi".

3. Dulcis in fundo: case per i puffi

Si, è chiaramente una provocazione. Ma tant'è. Si legge nel nuovo testo "il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad esseverare la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie nelle seguenti ipotesi:

a) locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadri, per una persona [...]".

Commento personale e caso pratico.

Questo, credo, sarà un cambiamento epocale; soprattutto se lo sommiamo alla possibilità del cambio d'uso "sempre consentito". I garage al piano terra diventeranno delle ridenti residenze per studenti? Beh, lo strumento c'è. Ma occhio, però, se di strumenti stiamo parlando, pensiamo a quelli urbanistici. Se la norma nazionale l'avremo al più tardi il 1° agosto, è chiaro che per applicare le regole del gioco dobbiamo attendere le modifiche delle leggi regionali, del piano regolatore e del regolamento edilizio dei comuni, altrimenti non se ne fa niente. In ogni caso la legislazione ha tracciato la direzione. Le regioni e i comuni la seguiranno?

Facciamo un esempio pratico: ci troviamo in Torino, vicini al centro. Acquisto due box auto adiacenti, interno cortile, delle dimensioni di m 6,00 x 3,50, per un totale di 42 metri quadri. Posso realizzare due bei monolocali? A quali condizioni?

1. Verifiche quote esondazioni dei fiumi. Il Geologo mi dirà se l'esondazione del Po, nella zona, mi impedisce, da piano regolatore, di realizzarci una bella residenza;
2. Vespaio. Una casa senza vespaio, non è ammessa.
3. Rapporti Aero-illuminanti. Attenzione il testo legislativo (D.L. Salva-Casa) ammette le ridotte superfici e altezze a condizione che gli interventi determinino un miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie oppure prevedendo una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre e dall'impiego di mezzi di ventilazione ausiliari.
4. Regolamento condominiale. Necessario verificare che gli interventi da eseguirsi non siano vietati dallo stesso.
5. Impianti, progetti ed autorizzazioni per scarico fognario. Sarà così semplice la loro realizzazione? E ai piani seminterrati?
6. Varie, eventuali ed ulteriori.
   

Entro fine mese pubblicherò gli altri articoli di approfondimento del nuovo testo unico per l'edilizia, ti conviene mettere la tua email nel campo qui sotto, è gratis.